华夏中海商业资产封闭式基础设施证券投资基金
购入基础设施项目交割审计情况的公告
公告送出日期：2025 年 11 月 20 日
一、公募 REITs 基本信息
公募REITs名称 华夏中海商业资产封闭式基础设施证券投资基金
公募REITs简称 华夏中海商业REIT
场内简称 华夏中海商业REIT
公募REITs代码 180607
公募REITs合同生效日 2025年10月20日
基金管理人 华夏基金管理有限公司
基金托管人 中信银行股份有限公司
《中华人民共和国证券投资基金法》及配套法规、《公
开募集基础设施证券投资基金指引（试行）》《深圳证
券交易所公开募集基础设施证券投资基金业务办法（试
行）》
《深圳证券交易所公开募集基础设施证券投资基金
公告依据
业务指引第5号——临时报告（试行）
》等有关规定以及
《华夏中海商业资产封闭式基础设施证券投资基金基
金合同》《华夏中海商业资产封闭式基础设施证券投资
基金招募说明书》及其更新
二、交割审计情况
华夏中海商业资产封闭式基础设施证券投资基金（以下简称“本基金”）发
售并购入基础设施项目事项（以下简称“本次交易”），已由安永华明会计师事务
所（特殊普通合伙）完成对购入项目公司佛山海映商业管理有限公司的交割审计，
并出具了上述购入项目公司的交割审计报告（详见附件）。
根据交割审计报告，购入项目公司于交割审计基准日（2025 年 10 月 21 日）
资产合计 700,816,244.96 元，负债合计 234,181,822.09 元，所有者权益合计
特此公告
华夏基金管理有限公司
二〇二五年十一月二十日
佛山海映商业管理有限公司
已审财务报表
佛山海映商业管理有限公司
目 录
页 次
审计报告 1 - 4
已审财务报表
公司资产负债表 5 - 6
公司利润表 7
公司所有者权益变动表 8
公司现金流量表 9-10
公司财务报表附注 11-43
审计报告
安永华明（2025）专字第70165636_A03号
佛山海映商业管理有限公司
佛山海映商业管理有限公司全体股东：
一、审计意见
我们审计了佛山海映商业管理有限公司的财务报表，包括2025年10月21日的资产
负债表，2025年1月1日至2025年10月21日止期间的利润表、所有者权益变动表和现金
流量表以及相关财务报表附注。
我们认为，后附的佛山海映商业管理有限公司的财务报表在所有重大方面按照财
务报表附注二所述编制基础编制。
二、形成审计意见的基础
我们按照中国注册会计师审计准则的规定执行了审计工作。审计报告的“注册会
计师对财务报表审计的责任”部分进一步阐述了我们在这些准则下的责任。按照中国
注册会计师职业道德守则，我们独立于佛山海映商业管理有限公司，并履行了职业道
德方面的其他责任。我们相信，我们获取的审计证据是充分、适当的，为发表审计意
见提供了基础。
三、强调事项——编制基础
我们提醒财务报表使用者关注财务报表附注二对编制基础的说明。佛山海映商业
管理有限公司编制财务报表是为了华夏中海商业基础设施证券投资基金收购佛山海映
商业管理有限公司进行交割之目的使用。因此，财务报表不适用于其他用途。本段内
容不影响已发表的审计意见。
A member firm of Ernst & Young Global Limited
审计报告（续）
安永华明（2025）专字第70165636_A03号
佛山海映商业管理有限公司
四、其他事项——对审计报告使用的限制
我们的报告仅供华夏中海商业基础设施证券投资基金收购佛山海映商业管理有限
公司进行交割使用，而不应为除华夏中海商业基础设施证券投资基金收购佛山海映商
业管理有限公司进行交割以外的其他方使用。
五、管理层对财务报表的责任
佛山海映商业管理有限公司管理层负责按照财务报表附注二所述编制基础编制财
务报表（包括确定该编制基础对于在具体情况下编制财务报表是可以接受的），并设
计、执行和维护必要的内部控制，以使财务报表不存在由于舞弊或错误导致的重大错
报。
在编制财务报表时，管理层负责评估佛山海映商业管理有限公司的持续经营能
力，披露与持续经营相关的事项（如适用），并运用持续经营假设，除非计划进行清
算、终止运营或别无其他现实的选择。
六、注册会计师对财务报表审计的责任
我们的目标是对财务报表整体是否不存在由于舞弊或错误导致的重大错报获取合
理保证，并出具包含审计意见的审计报告。合理保证是高水平的保证，但并不能保证
按照审计准则执行的审计在某一重大错报存在时总能发现。错报可能由于舞弊或错误
导致，如果合理预期错报单独或汇总起来可能影响财务报表使用者依据财务报表作出
的经济决策，则通常认为错报是重大的。
A member firm of Ernst & Young Global Limited
审计报告（续）
安永华明（2025）专字第70165636_A03号
佛山海映商业管理有限公司
六、注册会计师对财务报表审计的责任（续）
在按照审计准则执行审计工作的过程中，我们运用职业判断，并保持职业怀疑。
同时，我们也执行以下工作：
（1） 识别和评估由于舞弊或错误导致的财务报表重大错报风险，设计和实施审
计程序以应对这些风险，并获取充分、适当的审计证据，作为发表审计意
见的基础。由于舞弊可能涉及串通、伪造、故意遗漏、虚假陈述或凌驾于
内部控制之上，未能发现由于舞弊导致的重大错报的风险高于未能发现由
于错误导致的重大错报的风险。
（2） 了解与审计相关的内部控制，以设计恰当的审计程序，但目的并非对内部
控制的有效性发表意见。
（3） 评价管理层选用会计政策的恰当性和作出会计估计及相关披露的合理性。
（4） 对管理层使用持续经营假设的恰当性得出结论。同时，根据获取的审计证
据，就可能导致对佛山海映商业管理有限公司持续经营能力产生重大疑虑
的事项或情况是否存在重大不确定性得出结论。如果我们得出结论认为存
在重大不确定性，审计准则要求我们在审计报告中提请报表使用者注意财
务报表中的相关披露；如果披露不充分，我们应当发表非无保留意见。我
们的结论基于截至审计报告日可获得的信息。然而，未来的事项或情况可
能导致佛山海映商业管理有限公司不能持续经营。
我们与管理层就计划的审计范围、时间安排和重大审计发现等事项进行沟通，包
括沟通我们在审计中识别出的值得关注的内部控制缺陷。
A member firm of Ernst & Young Global Limited
审计报告（续）
安永华明（2025）专字第70165636_A03号
佛山海映商业管理有限公司
（本页无正文）
安永华明会计师事务所（特殊普通合伙） 中国注册会计师：章晓亮
中国注册会计师：唐 春
中国 北京 2025 年 11 月 18 日
A member firm of Ernst & Young Global Limited
佛山海映商业管理有限公司
财务报表附注
一、 基本情况
佛山海映商业管理有限公司，原名称：佛山市嘉创置业有限公司，是一家在中华人民
共和国广东省注册的有限责任公司，于2008年08月14日成立，营业期限为自2008年08
月14日至2058年07月31日。本公司住所位于广东省佛山市南海区桂城街道石龙南路6
号。
本公司主要经营活动为：运营管理商业综合体；向租户提供商业地产租赁以及日常物
业管理服务。
圳成立的中海环宇商业发展（深圳）有限公司和中国建筑集团有限公司。
二、 财务报表的编制基础
本财务报表仅供华夏中海商业基础设施证券投资基金收购佛山海映商业管理有限公司
进行交割之特殊目的而编制，因此不适用于其他用途。
本财务报表根据实际发生的交易事项，按照财政部颁布的《企业会计准则—基本准
则》以及其后颁布及修订的具体会计准则、解释以及其他相关规定(统称“企业会计准
则”)，并基于以下所述重要会计政策、会计估计编制了2025年10月21日的资产负债
表、2025年1月1日至2025年10月21日止期间的利润表、现金流量表和所有者权益变动
表以及对财务报表使用者而言重要的附注项目。2025年10月21日的资产负债表、2025
年1月1日至2025年10月21日止期间的利润表、现金流量表和所有者权益变动表未根据
企业会计准则的规定列示可比会计期间的比较数据以及相应的财务报表附注，未披露
“与金融工具相关的风险”“公允价值”“关联交易”等附注项目，部分附注项目的
披露已适当简化。
于2025年10月21日，本公司的流动负债已经超过流动资产人民币103,852,938.62元，
根据本公司与中信证券股份有限公司于2025年9月29日签订的借款协议，股权交割完成
后，中信证券股份有限公司将向本公司提供长期借款。本公司的经营活动、融资安排
以及其他可运用的财务资源能够提供足够的运营资金，以确保本公司在资产负债表日
后未来十二个月内能够清偿到期债务并保持持续经营，因此本财务报表以持续经营为
基础列报。
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财务报表附注（续）
三、 重要会计政策及会计估计
本公司根据实际生产经营特点制定了具体政策和会计估计，主要体现在应收款项坏账
准备、投资性房地产的折旧、收入确认和计量等。
本公司会计年度釆用公历年度，即每年自1月1日起至12月31日止。本报告会计期间为
本公司记账本位币和编制本财务报表所采用的货币均为人民币。除有特别说明外，均
以人民币元单位表示。
现金，是指本公司的库存现金以及可以随时用于支付的存款；现金等价物，是指本公
司持有的期限短、流动性强、易于转换为已知金额的现金、价值变动风险很小的投
资。
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财务报表附注（续）
三、 重要会计政策及会计估计（续）
金融工具，是指形成一个企业的金融资产，并形成其他单位的金融负债或权益工具的
合同。
金融工具的确认和终止确认
本公司于成为金融工具合同的一方时确认一项金融资产或金融负债。
满足下列条件的，终止确认金融资产（或金融资产的一部分，或一组类似金融资产的
一部分），即将之前确认的金融资产从资产负债表中予以转出：
（1） 收取金融资产现金流量的权利届满；
（2） 转移了收取金融资产现金流量的权利，或在“过手协议”下承担了及时将收取
的现金流量全额支付给第三方的义务；并且实质上转让了金融资产所有权上几
乎所有的风险和报酬，或者虽然实质上既没有转移也没有保留金融资产所有权
上几乎所有的风险和报酬，但放弃了对该金融资产的控制。
如果金融负债的责任已履行、撤销或届满，则对金融负债进行终止确认。如果现有金
融负债被同一债权人以实质上几乎完全不同条款的另一金融负债所取代，或现有负债
的条款几乎全部被实质性修改，则此类替换或修改作为终止确认原负债和确认新负债
处理，差额计入当期损益。
以常规方式买卖金融资产，按交易日会计进行确认和终止确认。以常规方式买卖金融
资产，是指按照合同规定购买或出售金融资产，并且该合同条款规定，根据通常由法
规或市场惯例所确定的时间安排来交付金融资产。交易日，是指本公司承诺买入或卖
出金融资产的日期。
金融资产分类和计量
本公司的金融资产于初始确认时根据本公司管理金融资产的业务模式和金融资产的合
同现金流量特征分类为：以摊余成本计量的金融资产。
以摊余成本计量的金融资产在初始确认时以公允价值计量，金融资产相关交易费用计
入其初始确认金额。
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财务报表附注（续）
三、 重要会计政策及会计估计（续）
金融资产分类和计量（续）
金融资产的后续计量取决于其分类：
以摊余成本计量的债务工具投资
金融资产同时符合下列条件的，分类为以摊余成本计量的金融资产：管理该金融资产
的业务模式是以收取合同现金流量为目标；该金融资产的合同条款规定，在特定日期
产生的现金流量仅为对本金和以未偿付本金金额为基础的利息的支付。此类金融资产
采用实际利率法确认利息收入，其终止确认、修改或减值产生的利得或损失，均计入
当期损益。
金融负债分类和计量
本公司的金融负债于初始确认时分类为以摊余成本计量的金融负债。以摊余成本计量
的金融负债的相关交易费用计入其初始确认金额。
金融负债的后续计量取决于其分类：
以摊余成本计量的金融负债
对于此类金融负债，采用实际利率法，按照摊余成本进行后续计量。
金融工具减值
预期信用损失的确定方法及会计处理方法
本公司以预期信用损失为基础，对以摊余成本计量的金融资产、租赁应收款进行减值
处理并确认损失准备。
对于不含重大融资成分的应收款项，本公司运用简化计量方法，按照相当于整个存续
期内的预期信用损失金额计量损失准备。
对于租赁应收款，本公司选择运用简化计量方法，按照相当于整个存续期内的预期信
用损失金额计量损失准备。
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财务报表附注（续）
三、 重要会计政策及会计估计（续）
金融工具减值（续）
预期信用损失的确定方法及会计处理方法（续）
除上述采用简化计量方法以外的金融资产，本公司在每个资产负债表日评估其信用风
险自初始确认后是否已经显著增加，如果信用风险自初始确认后未显著增加，处于第
一阶段，本公司按照相当于未来12个月内预期信用损失的金额计量损失准备，并按照
账面余额和实际利率计算利息收入；如果信用风险自初始确认后已显著增加但尚未发
生信用减值的，处于第二阶段，本公司按照相当于整个存续期内预期信用损失的金额
计量损失准备，并按照账面余额和实际利率计算利息收入；如果初始确认后发生信用
减值的，处于第三阶段，本公司按照相当于整个存续期内预期信用损失的金额计量损
失准备，并按照摊余成本和实际利率计算利息收入。
本公司基于单项和组合评估金融工具的预期信用损失。本公司考虑了不同客户的信用
风险特征，以共同风险特征为依据，以账龄组合为基础评估应收账款和其他应收款金
融工具的预期信用损失，本公司根据收入确认时点确定账龄。除前述组合评估预期信
用损失的金融工具外，本公司单项评估其预期信用损失。
关于本公司对信用风险显著增加判断标准、已发生信用减值资产的定义等披露参见附
注五、2和附注五、3。
本公司计量金融工具预期信用损失的方法反映的因素包括：通过评价一系列可能的结
果而确定的无偏概率加权平均金额、货币时间价值，以及在资产负债表日无须付出不
必要的额外成本或努力即可获得的有关过去事项、当前状况以及未来经济状况预测的
合理且有依据的信息。
减值准备的核销
当本公司不再合理预期能够全部或部分收回金融资产合同现金流量时，本公司直接减
记该金融资产的账面余额。
金融工具抵销
同时满足下列条件的，金融资产和金融负债以相互抵销后的净额在资产负债表内列
示：具有抵销已确认金额的法定权利，且该种法定权利是当前可执行的；计划以净额
结算，或同时变现该金融资产和清偿该金融负债。
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财务报表附注（续）
三、 重要会计政策及会计估计（续）
投资性房地产，是指为赚取租金或资本增值，或两者兼有而持有的房地产。
投资性房地产按照成本进行初始计量。与投资性房地产有关的后续支出，如果与该资
产有关的经济利益很可能流入且其成本能够可靠地计量，则计入投资性房地产成本。
否则，于发生时计入当期损益。
本公司采用成本模式对投资性房地产进行后续计量，从达到预定可使用状态的次月
起，采用年限平均法在使用寿命内计提折旧。
投资性房地产预计使用寿命、净残值率及年折旧率如下
预计使用寿命 预计净残值率 年折旧率
土地使用权 40年 - 2.5%
房屋及建筑物（主体建筑） 27-35年 - 2.9%-3.7%
房屋及建筑物（内部改造） 5年 - 20%
对投资性房地产的预计使用寿命、预计净残值和折旧方法于每年年度终了进行复核并
作适当调整。
当投资性房地产被处置、或者永久退出使用且预计不能从其处置中取得经济利益时，
终止确认该项投资性房地产。投资性房地产出售、转让、报废或毁损的处置收入扣除
其账面价值和相关税费后的金额计入当期损益。
固定资产仅在与其有关的经济利益很可能流入本公司，且其成本能够可靠地计量时才
予以确认。与固定资产有关的后续支出，符合该确认条件的，计入固定资产成本，并
终止确认被替换部分的账面价值；否则，在发生时按照受益对象计入当期损益或相关
资产成本。
固定资产按照成本进行初始计量。购置固定资产的成本包括购买价款、相关税费、使
固定资产达到预定可使用状态前所发生的可直接归属于该项资产的其他支出。
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财务报表附注（续）
三、 重要会计政策及会计估计（续）
固定资产的折旧采用年限平均法计提，各类固定资产的使用寿命、预计净残值率及年
折旧率如下：
使用寿命 预计净残值率 年折旧率
办公家具 3年 - 33.33%
电子设备 3-5年 5.00% 19%-31.67%
房屋及建筑物 35年 - 2.9%
固定资产的各组成部分具有不同使用寿命或以不同方式为企业提供经济利益的，适用
不同折旧率。
本公司至少于每年年度终了，对固定资产的使用寿命、预计净残值和折旧方法进行复
核，必要时进行调整。
可直接归属于符合资本化条件的资产的购建或者生产的借款费用，予以资本化，其他
借款费用计入当期损益。
当资本支出和借款费用已经发生，且为使资产达到预定可使用或可销售状态所必要的
购建或生产活动已经开始时，借款费用开始资本化。
购建或者生产符合资本化条件的资产达到预定可使用或者可销售状态时，借款费用停
止资本化。之后发生的借款费用计入当期损益。
在资本化期间内，每一会计期间的利息资本化金额，按照下列方法确定：
专门借款以当期实际发生的利息费用，减去暂时性的存款利息收入或投资收益后的金
额确定；
占用的一般借款，根据累计资产支出超过专门借款部分的资产支出加权平均数乘以所
占用一般借款的加权平均利率计算确定。
符合资本化条件的资产在购建或者生产过程中，发生除达到预定可使用或者可销售状
态必要的程序之外的非正常中断、且中断时间连续超过3个月的，暂停借款费用的资本
化。在中断期间发生的借款费用确认为费用，计入当期损益，直至资产的购建或者生
产活动重新开始。
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三、 重要会计政策及会计估计（续）
无形资产在使用寿命内采用直线法摊销，其使用寿命如下：
使用寿命 确定依据
软件 3-5年 结合产品生命周期预计使用年限
对除金融资产和递延所得税资产外的资产减值，按以下方法确定：于资产负债表日判
断资产是否存在可能发生减值的迹象，存在减值迹象的，本公司将估计其可收回金
额，进行减值测试。
可收回金额根据资产的公允价值减去处置费用后的净额与资产预计未来现金流量的现
值两者之间较高者确定。本公司以单项资产为基础估计其可收回金额；难以对单项资
产的可收回金额进行估计的，以该资产所属的资产组为基础确定资产组的可收回金
额。资产组的认定，以资产组产生的主要现金流入是否独立于其他资产或者资产组的
现金流入为依据。
当资产或者资产组的可收回金额低于其账面价值时，本公司将其账面价值减记至可收
回金额，减记的金额计入当期损益，同时计提相应的资产减值准备。
上述资产减值损失一经确认，在以后会计期间不再转回。
长期待摊费用采用直线法摊销，摊销期如下：
摊销期
租赁直接成本 租赁期
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三、 重要会计政策及会计估计（续）
职工薪酬，是指本公司为获得职工提供的服务或解除劳动关系而给予的各种形式的报
酬或补偿。职工薪酬包括短期薪酬、离职后福利、辞退福利和其他长期职工福利。
短期薪酬
在职工提供服务的会计期间，将实际发生的短期薪酬确认为负债，并计入当期损益或
相关资产成本。
离职后福利（设定提存计划）
本公司的职工参加由当地政府管理的养老保险和失业保险，还参加了企业年金，相应
支出在发生时计入相关资产成本或当期损益。
辞退福利
本公司向职工提供辞退福利的，在下列两者孰早日确认辞退福利产生的职工薪酬负
债，并计入当期损益：企业不能单方面撤回因解除劳动关系计划或裁减建议所提供的
辞退福利时；企业确认与涉及支付辞退福利的重组相关的成本或费用时。
本公司在履行了合同中的履约义务，即在客户取得相关服务控制权时确认收入。取得
相关服务的控制权，是指能够主导该服务的提供并从中获得几乎全部的经济利益。
提供服务合同
在某一时点履行的履约义务
本公司与客户之间的在某一时点履行履约义务的服务合同主要包含电影放映服务。本
公司销售的电影票款在观众入场观看电影时确认为电影放映票房收入。
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三、 重要会计政策及会计估计（续）
提供服务合同（续）
在某一时段内履行的履约义务
本公司与客户之间的在某一时段内履行履约义务的服务合同主要包含物业管理和推广
服务，由于本公司履约的同时客户即取得并消耗本公司履约所带来的经济利益，本公
司将其作为在某一时段内履行的履约义务，按照履约进度确认收入，履约进度不能合
理确定的除外。本公司按照时间进度确定提供服务的履约进度。对于履约进度不能合
理确定时，本公司已经发生的成本预计能够得到补偿的，按照已经发生的成本金额确
认收入，直到履约进度能够合理确定为止。
主要责任人/代理人
对于本公司能够主导第三方代表本公司向客户提供物业管理服务，本公司有权自主决
定所交易服务的价格，即本公司在向客户转让物业管理服务前能够控制该服务，因此
本公司是主要责任人，按照已收或应收对价总额确认收入。否则，本公司为代理人，
按照预期有权收取的佣金或手续费的金额确认收入，该金额应当按照已收或应收对价
总额扣除应支付给其他相关方的价款后的净额，或者按照既定的佣金金额或比例等确
定。本公司在报告期内按总额法确认物业管理服务收入。
对于本公司提供的电影放映票房收入，由于本公司提供电影放映服务前能够主导该服
务并从中获得几乎全部的经济利益，拥有该服务的控制权，采用总额法确认收入。本
公司支付给发行方的分成款作为营业成本。2025年9月1日本公司将自营影院出租，自
此不再提供电影放映服务。
在向客户转让商品或服务之前，已收客户对价或取得无条件收取对价权利而应向客户
转让商品或服务的义务，确认为合同负债。
政府补助在能够满足其所附的条件并且能够收到时，予以确认。政府补助为货币性资
产的，按照收到或应收的金额计量。政府补助为非货币性资产的，按照公允价值计
量；公允价值不能可靠取得的，按照名义金额计量。
政府文件规定用于购建或以其他方式形成长期资产的，作为与资产相关的政府补助；
政府文件不明确的，以取得该补助必须具备的基本条件为基础进行判断，以购建或其
他方式形成长期资产为基本条件的作为与资产相关的政府补助，除此之外的作为与收
益相关的政府补助。
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三、 重要会计政策及会计估计（续）
与收益相关的政府补助，用于补偿以后期间的相关成本费用或损失的，确认为递延收
益，并在确认相关成本费用或损失的期间计入当期损益或冲减相关成本；用于补偿已
发生的相关成本费用或损失的，直接计入当期损益或冲减相关成本。
与资产相关的政府补助，冲减相关资产的账面价值；或确认为递延收益，在相关资产
使用寿命内按照合理、系统的方法分期计入损益（但按照名义金额计量的政府补助，
直接计入当期损益），相关资产在使用寿命结束前被出售、转让、报废或发生毁损
的，尚未分配的相关递延收益余额转入资产处置当期的损益。
本公司根据资产与负债于资产负债表日的账面价值与计税基础之间的暂时性差异，以
及未作为资产和负债确认但按照税法规定可以确定其计税基础的项目的账面价值与计
税基础之间的差额产生的暂时性差异，采用资产负债表债务法计提递延所得税。
各种应纳税暂时性差异均据以确认递延所得税负债，除非应纳税暂时性差异是在以下
交易中产生的：商誉的初始确认，或者具有以下特征的单项交易中产生的资产或负债
的初始确认：该交易不是企业合并、交易发生时既不影响会计利润也不影响应纳税所
得额或可抵扣亏损、且初始确认的资产和负债未导致产生等额应纳税暂时性差异和可
抵扣暂时性差异；
对于可抵扣暂时性差异、能够结转以后年度的可抵扣亏损和税款抵减，本公司以很可
能取得用来抵扣可抵扣暂时性差异、可抵扣亏损和税款抵减的未来应纳税所得额为
限，确认由此产生的递延所得税资产，除非可抵扣暂时性差异是在以下单项交易中产
生的：该交易不是企业合并、交易发生时既不影响会计利润也不影响应纳税所得额或
可抵扣亏损、且初始确认的资产和负债未导致产生等额应纳税暂时性差异和可抵扣暂
时性差异；
本公司于资产负债表日，对于递延所得税资产和递延所得税负债，依据税法规定，按
照预期收回该资产或清偿该负债期间的适用税率计量，并反映资产负债表日预期收回
资产或清偿负债方式的所得税影响。
于资产负债表日，本公司对递延所得税资产的账面价值进行复核，如果未来期间很可
能无法获得足够的应纳税所得额用以抵扣递延所得税资产的利益，减记递延所得税资
产的账面价值。于资产负债表日，本公司重新评估未确认的递延所得税资产，在很可
能获得足够的应纳税所得额可供所有或部分递延所得税资产转回的限度内，确认递延
所得税资产。
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三、 重要会计政策及会计估计（续）
同时满足下列条件时，递延所得税资产和递延所得税负债以抵销后的净额列示：拥有
以净额结算当期所得税资产及当期所得税负债的法定权利；递延所得税资产和递延所
得税负债是与同一税收征管部门对同一应纳税主体征收的所得税相关或者对不同的纳
税主体相关，但在未来每一具有重要性的递延所得税资产和递延所得税负债转回的期
间内，涉及的纳税主体意图以净额结算当期所得税资产及当期所得税负债或是同时取
得资产、清偿债务。
在合同开始日，本公司评估合同是否为租赁或者包含租赁，如果合同中一方让渡了在
一定期间内控制一项或多项已识别资产使用的权利以换取对价，则该合同为租赁或者
包含租赁。
作为出租人
租赁开始日实质上转移了与租赁资产所有权有关的几乎全部风险和报酬的租赁为融资
租赁，除此之外的均为经营租赁。
作为经营租赁出租人
经营租赁的租金收入在租赁期内各个期间按直线法确认为当期损益，未计入租赁收款
额的可变租赁付款额在实际发生时计入当期损益。初始直接费用资本化，在租赁期内
按照与租金收入确认相同的基础进行分摊，分期计入当期损益。
作为融资租赁出租人
在租赁期开始日，本公司对融资租赁确认应收融资租赁款，并终止确认融资租赁资
产。本公司对应收融资租赁款进行初始计量时，以租赁投资净额作为应收融资租赁款
的入账价值。租赁投资净额为未担保余值和租赁期开始日尚未收到的租赁收款额按照
租赁内含利率折现的现值之和，包括初始直接费用。本公司按照固定的周期性利率计
算并确认租赁期内各个期间的利息收入。本公司取得的未纳入租赁投资净额计量的可
变租赁付款额在实际发生时计入当期损益。
编制财务报表要求管理层作出判断、估计和假设，这些判断、估计和假设会影响收
入、费用、资产和负债的列报金额及其披露，以及资产负债表日或有负债的披露。这
些假设和估计的不确定性所导致的结果可能造成对未来受影响的资产或负债的账面价
值进行重大调整。
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财务报表附注（续）
三、 重要会计政策及会计估计（续）
估计的不确定性
以下为于资产负债表日有关未来的关键假设以及估计不确定性的其他关键来源，可能
会导致未来会计期间资产和负债账面价值重大调整。
金融工具减值
本公司采用预期信用损失模型对金融工具的减值进行评估，应用预期信用损失模型需
要做出重大判断和估计，需考虑所有合理且有依据的信息，包括前瞻性信息。在做出
这些判断和估计时，本公司根据历史还款数据结合经济政策、宏观经济指标、行业风
险等因素推断债务人信用风险的预期变动。不同的估计可能会影响减值准备的计提，
已计提的减值准备可能并不等于未来实际的减值损失金额。
除金融资产之外的非流动资产减值
本公司于资产负债表日对除金融资产之外的非流动资产判断是否存在可能发生减值的
迹象。其他除金融资产之外的非流动资产，当存在迹象表明其账面价值不可收回时，
进行减值测试。当资产或资产组的账面价值高于可收回金额，即公允价值减去处置费
用后的净额和预计未来现金流量的现值中的较高者，表明发生了减值。公允价值减去
处置费用后的净额，参考公平交易中类似资产的销售协议价格或可观察到的市场价
格，减去可直接归属于该资产处置的增量成本确定。预计未来现金流量现值时，管理
层必须估计该项资产或资产组的预计未来现金流量，并选择恰当的折现率确定未来现
金流量的现值。
折旧及摊销
本公司综合各方面因素判断，确定投资性房地产、固定资产及无形资产能为企业带来
的经济利益的期限。本公司至少于每年年度终了，对投资性房地产、固定资产及使用
寿命有限的无形资产使用寿命及折旧、摊销方法进行复核。使用寿命是本公司根据对
同类资产的以往经验并结合预期的技术更新而确定的。如果以前的估计发生重大变
化，则会在未来期间对折旧和摊销费用进行调整。
递延所得税资产
在很可能有足够的应纳税所得额用以抵扣可抵扣亏损的限度内，应就所有尚未利用的
可抵扣亏损确认递延所得税资产。这需要管理层运用大量的判断来估计未来取得应纳
税所得额的时间和金额，结合纳税筹划策略，以决定应确认的递延所得税资产的金
额。
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财务报表附注（续）
四、 税项
主要税种及税率
计税依据 税率
增值税 销售额和适用税率计算的销项税额，抵扣 3%、5%、6%、9%、13%
准予抵扣的进项税额后的差额
城市维护建设税 实际缴纳的增值税税额 7%
教育费附加 实际缴纳的增值税税额 3%
地方教育费附加 实际缴纳的增值税税额 2%
企业所得税 应纳税所得额 25%
房产税 自用房产从价计征，房产原值一次减去 1.2%
出租房产从租计征，房产租金收入 12%
土地使用税 生产经营所实际占用的土地面积 当地人民政府规
定的土地使用税
纳税等级对应的
每平方米年税额
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财务报表附注（续）
五、 财务报表主要项目注释
银行存款 93,554,069.37
于2025年10月21日，本公司无所有权受到限制的货币资金。
本公司的应收账款主要来自投资物业租赁款及提供物业管理服务款。有关租赁投资物
业及提供物业管理服务的对价由买方按照相关协议的条款支付。
应收账款的账龄分析如下：
合计 12,450,430.66
减：应收账款坏账准备 470,481.09
合计 11,979,949.57
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财务报表附注（续）
五、 财务报表主要项目注释（续）
账面余额 坏账准备 账面价值
金额 比例 金额 计提比例
（%） （%）
单项计提坏账准备 330,105.06 2.65 330,105.06 100.00 -
按信用风险特征组
合计提坏账准备 12,120,325.60 97.35 140,376.03 1.16 11,979,949.57
合计 12,450,430.66 100.00 470,481.09 11,979,949.57
单项计提坏账准备的应收账款情况如下：
账面余额 坏账准备 计提比例（%） 计提理由
客户1 283,693.22 283,693.22 100.00 注
客户2 46,411.84 46,411.84 100.00 注
注：本公司向以上客户提供物业租赁以及物业管理服务，该些客户由于资金紧张或经营困难，
或有违约记录，本公司预计全部应收账款难以收回，因而相应计提坏账准备。
于2025年10月21日，组合计提坏账准备的应收账款情况如下：
账面余额 减值准备 计提比例（%）
合计 12,120,325.60 140,376.03
应收账款坏账准备的变动如下：
期初余额 本期计提 本期转回 本期核销 期末余额
至10月21日 147,213.72 366,323.13 43,055.76 - 470,481.09
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财务报表附注（续）
五、 财务报表主要项目注释（续）
其他应收款的账龄分析如下：
合计 1,720,281.54
其他应收款按性质分类如下：
代收水电燃气费 1,588,928.83
关联方往来 100,000.00
其他 31,352.71
合计 1,720,281.54
上述款项包括的金融资产并无近期拖欠及逾期记录，2025年1月1日至2025年10月21日
止期间，本公司无计提、转回及转销其他应收款坏账准备。
于2025年10月21日，本公司其他应收款处于信用风险的第一阶段，预期信用损失率较
低，不存在重大的减值准备。
融资租赁 958,368.71
租赁保证金 585,104.00
减：一年内到期的
长期应收款 689,975.39
合计 853,497.32
本公司根据历史损失率以及前瞻性宏观经济数据评估长期应收款的预期信用损失率极
低，因此未计提减值准备。
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五、 财务报表主要项目注释（续）
房屋及建筑物 土地使用权 合计
原值
期初余额 807,417,000.77 171,164,707.99 978,581,708.76
本年新增 930,917.95 - 930,917.95
固定资产转入 59,798,123.57 - 59,798,123.57
期末余额 868,146,042.29 171,164,707.99 1,039,310,750.28
累计折旧
期初余额 212,175,868.47 51,756,947.49 263,932,815.96
本期计提 15,814,717.64 3,943,887.28 19,758,604.92
固定资产转入 20,189,768.14 - 20,189,768.14
期末余额 248,180,354.25 55,700,834.77 303,881,189.02
减值准备
期初/期末余额 146,777,747.30 - 146,777,747.30
账面价值
期初 448,463,385.00 119,407,760.50 567,871,145.50
期末 473,187,940.74 115,463,873.22 588,651,813.96
于2025年10月21日，本公司投资性房地产的减值准备余额为人民币146,777,747.30
元。该减值准备为本公司管理层就以前年度投资性房地产的账面价值高于其可收回金
额的部分计提的资产减值，在报告期内本公司管理层认为无需额外计提减值准备。
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五、 财务报表主要项目注释（续）
房屋及建筑物 办公家具 电子设备 合计
原值
期初余额 59,798,123.57 639,340.18 1,082,353.76 61,519,817.51
使用权资产转入 - - 1,153,618.25 1,153,618.25
转出至投资性房地产 (59,798,123.57) - - (59,798,123.57)
处置 - (639,340.18) (1,153,618.25) (1,792,958.43)
期末余额 - - 1,082,353.76 1,082,353.76
累计折旧
期初余额 19,075,661.82 639,340.18 1,065,825.78 20,780,827.78
计提 1,114,106.32 - 101,536.05 1,215,642.37
使用权资产转入 - - 461,447.30 461,447.30
转出至投资性房地产 (20,189,768.14) - - (20,189,768.14)
处置 - (639,340.18) (557,582.15) (1,196,922.33)
期末余额 - - 1,071,226.98 1,071,226.98
账面价值
期末 - - 11,126.78 11,126.78
期初 40,722,461.75 - 16,527.98 40,738,989.73
于2025年3月，本公司租入的放映设备租赁期满，根据合同约定放映设备所有权转移至
本公司，本公司按放映设备剩余使用寿命计提折旧。
限公司南海分公司，影院相关的房屋及建筑物从固定资产转入投资性房地产核算。
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五、 财务报表主要项目注释（续）
放映设备
成本
期初余额 1,153,618.25
增加 -
转入固定资产 (1,153,618.25)
期末余额 -
累计折旧
期初余额 403,766.39
计提 57,680.91
转入固定资产 (461,447.30)
期末余额 -
账面价值
期末 -
期初 749,851.86
资产剩余使用寿命计提折旧。
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五、 财务报表主要项目注释（续）
软件
原值
期初余额 3,409,083.00
新增 -
处置 (1,744,583.00 )
期末余额 1,664,500.00
累计摊销
期初余额 3,038,499.66
计提 107,553.77
处置 (1,744,583.00 )
期末余额 1,401,470.43
账面价值
期末 263,029.57
期初 370,583.34
期初余额 本期增加 本期减少 本期摊销 期末余额
租赁直接成本 1,735,134.16 791,732.34 270,215.05 510,684.75 1,745,966.70
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五、 财务报表主要项目注释（续）
未经抵销的递延所得税资产和递延所得税负债：
递延所得税资产
可抵扣暂时性差异 递延所得税资产
资产减值损失 17,069,053.61 4,267,263.40
递延所得税负债
应纳税暂时性差异 递延所得税负债
直线法租金收入 11,125,332.38 2,781,333.10
固定资产税会差异 557,582.17 139,395.54
合计 11,682,914.55 2,920,728.64
递延所得税资产和递延所得税负债以抵销后的净额列示：
抵销金额 抵销后余额
递延所得税资产 (2,920,728.64) 1,346,534.76
递延所得税负债 2,920,728.64 -
未确认递延所得税资产的可抵扣暂时性差异及可抵扣亏损如下：
可抵扣暂时性差异 86,402,848.76
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五、 财务报表主要项目注释（续）
于2025年10月21日，本公司不存在所有权或使用权受到限制的资产。
物业管理费 2,317,200.20
推广服务费及其他 692,434.18
合计 3,009,634.38
合同负债主要为本公司在履行履约义务前向客户收取的预收款。该合同的相关服务费
收入将在本公司履行履约义务时确认。通常情况下，本公司收取的客户预付服务费会
在30天内履行履约义务并确认收入。于2025年10月21日，无账龄超过1年的重要合同负
债。
期初余额 本期增加 本期减少 期末余额
短期薪酬 300,000.00 1,229,464.63 1,059,519.72 469,944.91
离职后福利（设定提存计划） 511.27 129,094.48 129,605.75 -
合计 300,511.27 1,358,559.11 1,189,125.47 469,944.91
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五、 财务报表主要项目注释（续）
短期薪酬如下：
期初余额 本期增加 本期减少 期末余额
工资、奖金、津贴和补贴 300,000.00 955,240.56 822,855.98 432,384.58
职工福利费 - 97,551.28 80,075.86 17,475.42
社会保险费 - 24,296.04 24,296.04 -
其中：医疗保险费 - 21,063.08 21,063.08 -
工伤保险费 - 2,222.98 2,222.98 -
生育保险费 - 1,009.98 1,009.98 -
住房公积金 - 132,291.84 132,291.84 -
工会经费和职工教育经费 - 20,084.91 - 20,084.91
合计 300,000.00 1,229,464.63 1,059,519.72 469,944.91
设定提存计划如下：
期初余额 本期增加 本期减少 期末余额
基本养老保险费 - 110,169.90 110,169.90 -
失业保险费 - 5,681.39 5,681.39 -
企业年金缴费 511.27 13,243.19 13,754.46 -
合计 511.27 129,094.48 129,605.75 -
企业所得税 2,892,072.30
房产税 1,700,451.68
增值税及附加 828,297.32
土地使用税 235,594.00
印花税 118,028.63
合计 5,774,443.93
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五、 财务报表主要项目注释（续）
一年内到期长期借款 174,190,733.60
一年内到期的长期应付款 14,289,741.69
合计 188,480,475.29
待转销项税 897,352.21
抵押贷款 174,190,733.60
减：一年内到期长期借款（附注五、15） 174,190,733.60
合计 -
于2023年9月26日本公司与广东华兴银行深圳分行签订固定资产贷款合同，由中海企业
发展集团有限公司作为担保人，向银行获取授信额度人民币300,000,000.00元，贷款
合同期限为36个月，协议约定利率为贷款基础利率下浮75个基点。
于2024年9月30日，本公司与广东华兴银行深圳分行签订固定资产贷款合同之补充协
议，补充协议约定贷款年利率调整为固定利率2.45%。
于2025年6月21日，本公司与广东华兴银行深圳分行签订固定资产贷款合同之补充协
议，补充协议约定贷款年利率调整为贷款基础利率下浮65个基点。
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五、 财务报表主要项目注释（续）
租赁保证金 36,436,696.07
减：未确认融资费用 2,223,738.77
减：一年内到期的长期应付款（附注五、15） 14,289,741.69
合计 19,923,215.61
期初余额 本期增加 本期减少 期末余额
递延租金 1,679,993.53 1,281,513.08 737,767.84 2,223,738.77
政府补助 321,750.00 - 84,096.78 237,653.22
合计 2,001,743.53 1,281,513.08 821,864.62 2,461,391.99
承租人支付的租赁保证金的金额超过其公允价值的部分确认为递延租金，在租赁期内
按直线法确认为租赁收入。
中海环宇商业发展（深圳）有限公司 534,000,000.00
其他资本公积 231,368,758.42
其他资本公积为以前年度豁免的应付关联方债务产生。
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五、 财务报表主要项目注释（续）
期初未弥补亏损 (323,961,974.38)
本年净利润 25,227,638.83
期末未弥补亏损 (298,734,335.55)
主营业务 99,201,761.33
其他业务 726,506.29
合计 99,928,267.62
营业收入分解信息如下：
至2025年10月21日止期间
主要经营地区
中国大陆 99,928,267.62
服务类型
租赁收入 61,324,812.81
物业管理及其他服务收入 26,162,130.20
电影放映服务收入 8,848,292.28
推广服务收入 3,593,032.33
合计 99,928,267.62
服务转让的时间
在某一时段内转让 90,381,049.41
在某一时点转让 9,547,218.21
合计 99,928,267.62
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财务报表附注（续）
五、 财务报表主要项目注释（续）
本公司与履约义务相关的信息如下：
履行履约义务 重要的支付 承诺提供服 是否为主要 承担的预期 提供的质量
的时间 条款 务的性质 责任人 将退还给客 保证类型及
户的款项 相关义务
合同价款结算
以合同约定为
准，通常在合
同有效期内分
物业管理服务 服务期间 期收取服务费 物业管理服务 是 无 无
合同价款结算
以合同约定为
准，通常在合
同有效期内分
推广服务 服务期间 期收取服务费 推广服务 是 无 无
在电影观看前
电影放映服务 入场观影时 收取票价 电影放映服务 是 无 无
至2025年10月21日止期间
利息支出 4,312,493.10
减：利息收入 272,619.83
手续费 74,515.03
合计 4,114,388.30
至2025年10月21日止期间
与日常活动相关的政府补助 84,096.78
代扣个人所得税手续费返还 1,347.97
合计 85,444.75
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五、 财务报表主要项目注释（续）
至2025年10月21日止期间
借款合同变更产生的收益 208,685.65
至2025年10月21日止期间
应收账款坏账损失 (323,267.37)
至2025年10月21日止期间
罚没收入 13,450.00
其他 1.54
合计 13,451.54
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五、 财务报表主要项目注释（续）
至2025年10月21日止期间
当期所得税费用 8,479,528.22
递延所得税费用 (692,376.90)
合计 7,787,151.32
所得税费用与利润总额的关系列示如下：
至2025年10月21日止期间
利润总额 33,014,790.15
按法定税率计算的所得税费用（注） 8,253,697.54
不可抵扣的成本、费用和损失的影响 5,796.95
使用可抵扣暂时性差异的影响 (472,343.17)
按本公司实际税率计算的所得税费用 7,787,151.32
注： 本公司所得税按在中国境内取得的估计应纳税所得额及适用税率计提。
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五、 财务报表主要项目注释（续）
（1） 现金流量表补充资料
将净利润调节为经营活动现金流量：
至2025年10月21日止期间
净利润 25,227,638.83
加：信用减值损失 323,267.37
投资性房地产折旧 19,758,604.92
固定资产折旧 1,215,642.37
长期待摊费用减少和摊销 780,899.80
无形资产摊销 107,553.77
使用权资产折旧 57,680.91
固定资产处置收益 (481,686.28)
财务费用 3,956,025.67
投资收益 (208,685.65)
递延所得税资产的增加 (692,376.90)
经营性应收项目的减少 1,705,824.15
经营性应付项目的增加 9,370,050.16
经营活动产生的现金流量净额 61,120,439.12
（2） 现金及现金等价物的构成
现金
其中：库存现金 -
可随时用于支付的银行存款 93,554,069.37
期末现金及现金等价物余额 93,554,069.37
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五、 财务报表主要项目注释（续）
（1） 作为出租人
人民币61,324,812.81元，参见附注五、23.营业收入。租出房屋及建筑物列示于投资
性房地产，参见附注五、5.投资性房地产。
与经营租赁有关的损益如下：
至2025年10月21日止期间
租赁收入 61,324,812.81
其中：与未计入租赁收款额的可变租赁付款额相关的收入 4,849,432.92
根据与承租人签订的租赁合同，未折现最低租赁收款额如下：
合计 215,716,789.26
本公司的部分商铺租赁包含与出租店铺的销售额挂钩的可变租金条款，可变租金未纳
入以上最低租赁收款额计算。
融资租赁
与融资租赁有关的损益列示如下：
至2025年10月21日止期间
租赁投资净额的融资收益 119,353.66
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五、 财务报表主要项目注释（续）
融资租赁
根据与承租人签订的租赁合同，未折现最低租赁收款额如下：
减：未实现融资收益 30,999.03
租赁投资净额 958,368.71
计入当期损益的政府补助如下：
至2025年10月21日止期间
与资产相关的政府补助
计入其他收益 84,096.78
六、 财务报表的批准
本财务报表经佛山海映商业管理有限公司董事会于2025年11月18日决议批准。
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